“現(xiàn)在攢點錢就想提前還房貸，都上癮了！”北京居民胡添2022年購房，他告訴記者，盡管這些年房貸利率隨著LPR變動有所下調(diào)，但目前仍在4%以上。市面上，利率在3%以上的存款產(chǎn)品已難尋蹤跡，今年以來購買的銀行理財、基金等產(chǎn)品綜合收益率也不到3%。
胡添向記者表示，現(xiàn)在他手里每快攢到10萬元，就會跟銀行預(yù)約提前還款，能省下不少利息，也算是另一種理財方式了。
胡添是當(dāng)前部分購房者的縮影，社交平臺上有關(guān)“提前還房貸怎樣最劃算”“提前還房貸的最佳時間”等經(jīng)驗貼瀏覽量已超千萬，有購房者表示哪怕手里只有五千元或者一兩萬元，也會選擇提前還貸。
在高收益資產(chǎn)荒等背景下，提前還貸是借款人的“理性選擇”，卻絕非銀行所希冀。借款人集中提前還款不僅會讓銀行面臨著重新尋找優(yōu)質(zhì)貸款客戶的壓力，也會在一定程度上增加運營成本。最重要的是，銀行無法獲得原本計劃中的未來利息收益，給銀行息差進(jìn)一步增壓。
資產(chǎn)荒促使居民提前還貸
在互聯(lián)網(wǎng)大廠工作的小敏同樣由于找不到收益率較高的投資項目，在一年內(nèi)多次提前還款。“錢一直拿在手里，也不知道去買些什么理財產(chǎn)品，不如先把貸款還完。”小敏說。
事實上，當(dāng)缺乏其他可投資的高收益資產(chǎn)時，居民便存在動力將資金從低收益資產(chǎn)（如存款、股票等）中抽出，選擇提前還貸。據(jù)中金公司測算，當(dāng)前按揭貸款早償率位于14%左右的高位，并且可能存在使用消費貸和經(jīng)營貸置換按揭貸款的空間。
上海金融與發(fā)展實驗室特聘高級研究員任濤表示，當(dāng)前市場上主要投資標(biāo)的表現(xiàn)不佳，多數(shù)投資標(biāo)的收益率在3%甚至2%以下，無法覆蓋房貸利息，因而居民可以通過提前還貸來優(yōu)化自身資產(chǎn)配置。
國泰君安研報也指出，2023年10月以來，在存款利率幾番調(diào)降、長期限大額存單停售等背景下，利率中樞持續(xù)下行，驅(qū)動了又一輪提前還貸熱情。
調(diào)降存量房貸利率呼聲漸起
讓購房者如此熱衷提前還款的另一個因素就是存量房貸與新發(fā)房貸間的利差。自“517樓市新政”出臺后，全國各地下調(diào)房貸利率。據(jù)天風(fēng)證券首席宏觀分析師宋雪濤測算，當(dāng)前存量房貸平均利率在4.21%左右，2024年二季度新發(fā)房貸利率為3.45%左右，兩者間的差值在70個基點左右。
“隨著實體融資需求偏弱，存款定期化、長期化趨勢仍存，一定程度沖擊銀行負(fù)債端成本下行空間，年內(nèi)5年期LPR利率經(jīng)歷兩輪下調(diào)，給資產(chǎn)端收益率帶來一定下行壓力。從銀行角度，凈息差整體回穩(wěn)壓力不小，若存量房貸利率再下降，肯定會對銀行有所影響。”某股份行人士李一鳴說，盡管存量房貸利率具有調(diào)降空間，但對于銀行而言并非易事。
業(yè)內(nèi)人士表示，存量房貸利率調(diào)降可直接減少居民的房貸利息支出，增加居民可支配收入，利息節(jié)約或?qū)用裣M形成一定提振。然而，調(diào)降存量房貸利率政策未落實前，新發(fā)房貸利率下調(diào)則會引發(fā)居民進(jìn)行貸款置換，導(dǎo)致提前還貸量有所上升。
某銀行零售業(yè)務(wù)人士告訴記者，當(dāng)前經(jīng)營貸、消費貸利率持續(xù)走低，社會上出現(xiàn)了違規(guī)“貸款中介”，以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導(dǎo)消費者利用過橋資金提前結(jié)清房貸，再辦理消費貸、經(jīng)營貸來歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過橋費用，與此同時使借款人陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險之中。
對銀行盈利水平帶來沖擊
提前還貸升溫對銀行的盈利水平帶來一定沖擊。其中，貸款總量中按揭貸款占比更高的國有大行受影響程度更大。
從披露的2024年半年報來看，截至2024年半年末，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行六大國有銀行個人住房貸款金額合計約25.49萬億元，較2023年底合計減少3200多億元。其中，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行較2023年底個人住房貸款余額減少超千億元。
數(shù)據(jù)圖源：銀行半年報
某國有行浙江地區(qū)分行負(fù)責(zé)人告訴記者，居民提前還貸使得銀行無法彌補例如貸款評估、貸前調(diào)查等成本投入。同時，銀行在處理客戶集中提前還貸以及由此引發(fā)的投訴時，可能需要投入額外的人力、物力進(jìn)行記錄、報告、審核和處理，也會增加銀行的運營成本。
此外，在貸款需求不足時，借款人集中提前還款會讓銀行面臨重新尋找優(yōu)質(zhì)貸款客戶的壓力。“最重要的影響肯定是利息收入的減少，利息收入是銀行通過按揭貸款獲取的主要利潤來源。”上述負(fù)責(zé)人稱。
任濤認(rèn)為，提前還貸給銀行帶來的縮量壓力，在消費貸與經(jīng)營貸業(yè)務(wù)內(nèi)卷加劇的當(dāng)前，對于銀行零售業(yè)務(wù)的沖擊值得關(guān)注。此外，購房者提前還貸需要與銀行進(jìn)行協(xié)商明確重組條件，如果處理不善，可能還會引起金融消費者權(quán)益受損等問題。
張佳琳
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