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房貸利率步入“2”時代 公積金貸款還“香”嗎?

來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞   發(fā)布時間:2024-07-31 14:17:12

  新一期LPR(貸款市場報(bào)價利率)下調(diào)后,多地房貸利率跟進(jìn)下調(diào),部分商業(yè)銀行的首套房貸利率甚至低于3%。對比之下,個人住房公積金貸款利率的優(yōu)勢正在弱化。

  據(jù)悉,當(dāng)前各城市的個人住房公積金主要按照人民銀行5月份調(diào)降后的貸款利率執(zhí)行,其中,5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,商貸利率向公積金貸款利率靠攏,利好購房者,但也會給公積金帶來一定沖擊。當(dāng)前公積金貸款需要進(jìn)一步調(diào)降利率,以發(fā)揮保障性優(yōu)勢,保持對較低收入職工購房需求的支持力度。

  現(xiàn)狀:公積金貸款性價比降低?

  值得注意的是,7月22日,最新一期LPR報(bào)價出爐,1年期LPR、5年期以上LPR均下調(diào)10個基點(diǎn),分別由3.45%、3.95%調(diào)整為3.35%、3.85%。

  隨著LPR下調(diào),多地商業(yè)銀行的房貸利率也隨之跟進(jìn)調(diào)整。近日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡稱每經(jīng)記者)了解到,上海多家銀行首套房貸利率由3.5%下調(diào)至3.4%,佛山市部分銀行首套房貸利率甚至可以降至2.9%。

  值得一提的是,在商業(yè)銀行首套房貸利率邁向“2時代”的同時,個人住房公積金貸款的性價比似乎正在降低。

  實(shí)際上,5月18日,中國人民銀行已下調(diào)了個人住房公積金貸款利率,調(diào)整后的利率為:5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

  彼時,住建部亦發(fā)文,提出指導(dǎo)城市住房公積金管理中心及時調(diào)整住房公積金個人住房貸款利率,做好存量住房公積金個人住房貸款政策銜接。

  住建部住房公積金監(jiān)管司相關(guān)負(fù)責(zé)人此前介紹,2024年5月18日前已發(fā)放的個人住房公積金貸款,自2025年1月1日起執(zhí)行新利率。2024年5月18日(含)后新發(fā)放的個人住房公積金貸款,將直接按照調(diào)整后的新利率執(zhí)行。

  每經(jīng)記者注意到,盡管今年公積金貸款利率已調(diào)降,但在當(dāng)前的低利率環(huán)境下,其利率優(yōu)勢并不突出。以佛山市為例,5年以上首套個人住房公積金貸款利率為2.85%,而當(dāng)?shù)夭糠帚y行首套房貸利率已可降至2.9%,兩者相差僅5BP(基點(diǎn))。

  專家:利差變小,要注意風(fēng)險(xiǎn)

  易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受每經(jīng)記者采訪時表示,商業(yè)貸款與公積金貸款利差收窄,直觀上看和商貸調(diào)整有關(guān),但這主要是公積金利率調(diào)整滯后所造成的,所以產(chǎn)生了商貸加快下調(diào),但公積金調(diào)整不到位的問題。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,類似調(diào)整其實(shí)也是貸款資金難以消化所造成的。因?yàn)橘J款資金規(guī)模大,但是市場需求不多,所以貸款利率會“內(nèi)卷”,尤其是商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)調(diào)整節(jié)奏快。但公積金中心從工作機(jī)制角度看,其類似調(diào)整的市場化操作是很弱的。

  嚴(yán)躍進(jìn)提醒,利差變小,自然要注意風(fēng)險(xiǎn)。“比如說公積金的貸款性價比會降低,也會造成公積金貸款過剩,資源浪費(fèi)。同時反過來又會加劇一個話題的熱度,即存量房貸利率能否下降的問題。總體上后續(xù)要理順幾個關(guān)系,即存量房貸與增量房貸、商業(yè)貸款與公積金貸款、貸款額與還貸能力。理順這些,才能真正實(shí)現(xiàn)貸款消化、定價科學(xué)、關(guān)系有序的目標(biāo)。”

  南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張輝告訴每經(jīng)記者,由于商業(yè)性貸款競爭激烈,加上很多城市已取消房貸利率下限,為爭取更多房貸業(yè)務(wù),部分銀行將房貸利率壓得很低。在這種情況下,商貸和公積金貸款的利差越收越窄,公積金貸款的利率優(yōu)勢受到弱化。但同時我們也應(yīng)該看到,本輪降息后,大部分銀行的首套房貸利率仍維持3%以上,3%以下更多針對極少數(shù)特殊人群。

  “商貸利率向公積金貸款利率靠攏,對買房人是一個利好,可享受與公積金貸款利率相近的低利率商貸,有利于加速買房人入市,對樓市也會形成推動作用。不過,對公積金來說,也會帶來一定程度的沖擊,不排除有人可能會覺得繳存公積金的必要性降低。那么對于公積金貸款來說,當(dāng)前迫切需要進(jìn)一步調(diào)降利率,將其與商貸的利差拉開,以發(fā)揮它的保障性優(yōu)勢,保持對較低收入職工購房需求的支持力度。”張輝補(bǔ)充,在低利率環(huán)境下,如何保持利率對比商業(yè)貸款的競爭優(yōu)勢,是公積金貸款必須要解決的一個重要問題。

責(zé)任編輯:平小娜