存量房貸能調整？央行最新表態(tài)釋放這些重磅信號
來源：中國新聞網(wǎng) 發(fā)布時間：2023-07-14 21:19:26
樓市又一個重磅消息傳來。14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。
隨著5年期以上LPR多次下降，對于存量房貸款利率調整的呼聲一直不斷。業(yè)內(nèi)人士指出，這是金融管理部門第一次對存量房貸利率調整作出直接表態(tài)。接下來，存量房貸利率會否調整、如何調整？又將怎樣影響貸款人的錢包？
怎么調？
招聯(lián)首席研究員董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪時表示，存量房貸利率調整可有兩種做法——直接降（變更合同條款）、間接降（貸款以新?lián)Q舊）。
“可能會改變加點”，上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛在接受采訪時分析稱，因為房地產(chǎn)按揭貸款利率是由五年期以上LPR和加點共同構成，目前LPR雖然也在下降，但原來存量貸款的加點比較多，在原有合同期內(nèi)是不調整的。如果要進行優(yōu)化，可以在LPR現(xiàn)有調整的基礎上，進一步由商業(yè)銀行與客戶自主協(xié)商，對加點進行調降。
曾剛認為，LPR隨著市場變動而變動，加點是之前定好不動的，但實際上也沒有反映市場真實資金供求狀況，所以可以適度的通過自主協(xié)商，即通過市場供求機制關系去調整。這樣在降低按揭貸款人實際還款成本的同時，按揭貸款利率也順應整個利率變化趨勢進行優(yōu)化調整。
對于新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款，董希淼認為，貸款置換原則上應限于本行，不應鼓勵跨行“轉按揭”。下一步，建議通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則；建議各家銀行總行出臺具體方案，明確直接降和間接降的條件、標準、流程。
就能否協(xié)商變更存量房貸利率，記者14日以客戶身份咨詢建設銀行北京市一網(wǎng)點，該行客戶經(jīng)理表示，目前還不能。另一位股份行客戶經(jīng)理表示，據(jù)其所知，北京的銀行目前還不行。
帶來哪些影響？
2022年以來，個人住房貸款提前還款的現(xiàn)象有所增加。鄒瀾在回應記者提問時稱，今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。這種現(xiàn)象對住房需求并不構成影響，它是一個居民資產(chǎn)配置的調整。
鄒瀾指出，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。
若存量按揭貸款調整，對銀行和貸款人會帶來哪些影響？
董希淼曾提到，降低部分存量房貸利率，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴大住房消費需求，進而促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展；二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款和違規(guī)“轉貸”行為，為銀行留住優(yōu)質的房貸客戶；三是有助于減輕居民住房消費負擔，推動居民將儲蓄轉化為消費和投資，提振居民擴大消費的意愿和能力。
在董希淼看來，降低存量房貸利率對銀行特別是大行而言是當下痛苦但長遠有利的選擇?？稍诮档痛媪糠抠J利率的同時，約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款。
曾剛認為，對于銀行而言，確實會有一定利率上的損失，但這個損失在銀行可承受的范圍之內(nèi)。在經(jīng)濟發(fā)展過程當中，金融機構的變動應該和實體經(jīng)濟變動相一致。因為貸款利率也要反映市場供求狀況，并且目前其他新增貸款的利率都在調整，在這種背景下，存量按揭貸款進行調整，也符合整體市場發(fā)展趨勢。
曾剛指出，存量按揭貸款的調整也避免了一些扭曲。由于現(xiàn)在很多提前還貸是通過借其他貸款來置換房貸，也達到了實際降低貸款成本的目的，但這屬于違規(guī)操作，在操作過程中給購房者個人帶來一些風險，也對銀行帶來管理上的瑕疵。與其保留套利空間，不如將它理順，減少不必要的麻煩。
對購房者而言，曾剛分析稱，存量貸款利率下調會降低其還款成本，實際上是提升了購房者的可支配收入，也能在一定程度上將節(jié)省的資金轉為消費或者其他用途。
董希淼則認為，也不能因為央行表態(tài)就想當然地認為存量房貸利率一定得降、會降——決定權仍然在銀行，降或不降都合法合規(guī)。
責任編輯：封曉健
