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城市停車費越收越貴,為何還有投資停車場失敗的?

來源:第一財經(jīng)   發(fā)布時間:2023-06-11 10:33:45

  最近,廣州的吳先生開車到越秀區(qū)的一家醫(yī)院看病,由于院方停車位緊張,一時難以進(jìn)入,他遂將車停在醫(yī)院門口的馬路泊位上,幾個小時后返回,產(chǎn)生了上百元的停車費。這讓吳先生十分不解,一查“廣州泊車”小程序平臺發(fā)現(xiàn),他停的泊位屬于城區(qū)“重點區(qū)域”,每天最高328元封頂。

  吳先生所停的上述城市道路“重點區(qū)域”,根據(jù)當(dāng)?shù)亟煌ㄟ\輸部門的文件解釋,“是指在醫(yī)院、政務(wù)(辦證)中心、資源交易中心、大型商場、批發(fā)市場及主要商圈等車輛臨時停放需求大且要求泊位使用周轉(zhuǎn)快的場所周邊半徑200米范圍內(nèi)的城市道路。”

  根據(jù)2023年3月1日廣州市交通運輸局發(fā)布的關(guān)于《廣州市中心六區(qū)城市道路臨時泊位設(shè)置規(guī)劃(2023年版)》征求意見情況的說明顯示,中心六區(qū)共計有重點區(qū)域路段46條,泊位1397個(含殘疾人機動輪椅車泊位61個)。

  以此為參考,廣州市核心CBD、商圈大廈的停車場收費基本維持在16元/小時。第一財經(jīng)記者實地探訪發(fā)現(xiàn),在廣州天河珠江新城片區(qū),寫字樓內(nèi)停車場基本是16元/小時。吳先生表示,他的公司即在珠江新城片區(qū),如果要開車上班,停在公司寫字樓停車場12小時封頂64元,24小時封頂128元,“這還不如每天打車上下班通勤。”

  在一家立體車庫企業(yè)的區(qū)域銷售負(fù)責(zé)人俞智看來,城市停車費貴的背后是車輛增加與停車場資源不足之間的矛盾。據(jù)他介紹,十年來我國汽車數(shù)量已經(jīng)翻了2.3倍,然而停車位建設(shè)速度遠(yuǎn)不及汽車增速,讓城市“停車難”問題愈發(fā)凸顯。2015年到2021年,全國汽車保有量超過100萬輛的城市從40個增加到79個。

  在吳先生這樣的車主看來,城市里的停車場企業(yè)就像是在“撿錢”,這也讓資本對這一行業(yè)趨之若鶩。俞智這樣的行業(yè)人員則提醒,投資停車場——特別是立體停車場,也并非大家想的那么容易,已有不少同行倒閉了。

  “有塊空地就行”?

  最近,吳先生為了每天下班不再耗費精力搶車位,以明顯高于小區(qū)月保的價格,在小區(qū)外的商業(yè)停車場購買了月保。月保就是包月保底的一種收費模式,他所在小區(qū)月保價為400元/月,外面停車場則每月收600元。

  “說起來是商業(yè)停車場,其實就是一塊未開發(fā)的空地,位于小區(qū)一期和二期之間,車場內(nèi)地面未嚴(yán)格劃線,除了有一些攝像頭之外,其他任何設(shè)施都沒有,連道閘也壞了。”吳先生說,即使是這樣,每天晚上都停滿了,夜里11點之后回來基本沒車位了。

  這家車場負(fù)責(zé)人告訴第一財經(jīng)記者,這里的土地過去是村里的集體土地,由于遲遲未開發(fā),所以承租下來做停車場,目前可以停四五百臺車,除了月保之外,還接納臨停(5元/小時,25元過夜),“收入還比較可觀”。

  對于吳先生等業(yè)主反映的停車貴問題,這位車場負(fù)責(zé)人稱,“目前商業(yè)停車場基本施行的是市場調(diào)節(jié)自主定價,一方面市里核心地區(qū)有價格‘對標(biāo)’(16元/小時),另一方面周邊小區(qū)業(yè)主停車需求強烈,市場需求推高了價格。你要嫌貴可以不在這里停,一把人搶著停。”

  “只要有空地適合作為停車場,投資商的投入可大可小,比如簡單將場地進(jìn)行劃線規(guī)劃后,安裝監(jiān)控、道閘等設(shè)備,經(jīng)過政府備案后即可營業(yè)。”在華南一座核心城市的停車行業(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人劉明(化名)看來,投資停車場行業(yè)肯定是賺錢的,且只要有合適的場地,介入門檻會非常低。甚至,有的設(shè)備停車場經(jīng)營企業(yè)根本不用花錢,只要允許將停車場數(shù)據(jù)傳輸,停車設(shè)備企業(yè)可以免費提供安裝。

  俞智表示,在龐大的市場需求下,目前城市內(nèi)的商業(yè)停車場,只要開始運營,基本每天都會有停車費收入,都會有現(xiàn)金流水,“而且從長遠(yuǎn)發(fā)展來看,停車費終究會上漲,不可能永遠(yuǎn)維持不變。”

  以廣州為例,據(jù)劉明介紹,廣州市于2014年8月實施《優(yōu)化調(diào)整停車場差別化收費方案》,內(nèi)的商業(yè)配套、咪表停車場停車計時周期將由“半小時”調(diào)整為“15分鐘”,一類地區(qū)(主要包括中心城區(qū),具體為內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域等)白天的最高限價均為4元/15分鐘,24小時最高限價128元。

  2021年8月,廣州市再發(fā)布機動車停放最新收費標(biāo)準(zhǔn),明確機動車停放服務(wù)收費按規(guī)定分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價管理。“市場調(diào)節(jié)價,就意味著定價權(quán)在停車場服務(wù)企業(yè)身上。”劉明告訴第一財經(jīng)記者。以廣州珠江新城CBD核心區(qū)域的珠江新城花城匯停車場為例,在今年第一季度宣布停車費漲價,由原來的“3小時以內(nèi)(含3小時)小車5元/小時,超過3小時10元/小時,24小時最高限價45元”上漲至“3小時以內(nèi)(含3小時)7.5元/小時,超過3小時10元/小時,24小時最高限價67.5元”。3小時以內(nèi)的每小時收費以及24小時最高限價確實漲價了50%。

  劉明說,一些核心城市的醫(yī)院、商圈、寫字樓等區(qū)域更是停車需求較大的地方,再加上一些商業(yè)停車場屬于市場調(diào)節(jié)價,那更是可以快速回本。

  俞智告訴第一財經(jīng)記者,在一些國內(nèi)中心城市的熱門商圈以及寫字樓內(nèi),人流量較大,較高的車流使得車庫車位實現(xiàn)高周轉(zhuǎn),收費價格也還不錯,利用率也很高,即使花費資金投資立體車庫,也可以快速回本賺錢。

  “如果是需要人工操作的半自動立體車庫,一個車位的成本投入在2至6萬元之間;如果是全智能車庫,則需要10萬元以上。”俞智說,如果是100個車位,預(yù)算在1000萬元左右。”

  在深圳福田區(qū)的一些核心商圈,某物業(yè)公司投資了120車位立體車庫,該公司相關(guān)人士告訴第一財經(jīng)記者,公司基本3年內(nèi)可回本盈利,“以收費15元/小時計算,這個車庫每個月收入基本可以達(dá)到30萬元(臨停+月保等),一年收入360萬元,3年一共收入1000多萬。”

  沒那么容易

  在劉明看來,投資停車場也并非外界想象的隨便找個地方就能“撿錢”。

  據(jù)他介紹,要找到可供建設(shè)停車場的合適場地其實并沒那么容易。劉明告訴第一財經(jīng)記者,在他所在的城市,停車需求最為強烈的還是在市內(nèi)的老城區(qū),“空間狹窄,停車矛盾突出,而要解決停車難,則要在小區(qū)周邊尋找場地或者地上空間,這往往不容易。”

  而要從立體空間上尋找場地,比如建設(shè)立體車庫,又面臨方方面面的審批問題,“因此要解決停車難問題,還是得屬地以及上級多部門的協(xié)助。”對此,長期從事立體車庫建設(shè)的俞智也深有感觸,“多個部門協(xié)調(diào)很麻煩,一個部門不同意就會把你卡死。”

  還可能面臨其它的問題。

  俞智介紹,公司此前在華南某大型城市的核心城區(qū)內(nèi),有一個老舊小區(qū)需要投資建設(shè)立體車庫,“這個老舊小區(qū)擁有1000多戶居民,不過維修資金以及每個月的物業(yè)費收入等遠(yuǎn)無法承擔(dān)起這筆立體車庫投資的開支,物業(yè)和業(yè)委會都沒有資金投入,好在最后公司拉來了投資方,才解決了投資資金的問題”,還召集項目各方商量了后續(xù)運營方案。但項目最終還是黃了。

  “投資方案也做了,小區(qū)2/3以上業(yè)主都簽字同意了,最后只有2戶業(yè)主不同意,提出反對意見。”俞智說,最后街道以維穩(wěn)為由,叫停了這件事,項目最后也無疾而終。

  “現(xiàn)在投資立體車庫的資本方,基本遇到老舊小區(qū)的項目都會規(guī)避,但恰恰這類的小區(qū)是停車難問題最為迫切,也最需要解決。”俞智說,業(yè)主分歧也很正常,有的人認(rèn)為這塊即將待建立體車庫的地方占據(jù)了公共場地,影響了業(yè)主的活動空間;還有的人覺得這塊空地離自己家較近,影響陽臺景觀;另外有的業(yè)主已有固定車位,他們覺得這件事跟自己沒多大關(guān)系,也不太愿意。

  “建設(shè)立體車庫并不是做原始的布局,而是在城市里用小區(qū)或者城中村的‘邊角’地帶,對已有設(shè)施進(jìn)行改造,這就涉及到土地的產(chǎn)權(quán)屬性問題。”俞智道出核心問題所在。

  “此前公司準(zhǔn)備在一個停車場建設(shè)立體車庫,在做完前期調(diào)研,召集投資方、物業(yè)以及業(yè)委會等相關(guān)方商定投資方案之后,真正去跑手續(xù)報建的時候卻發(fā)現(xiàn),這塊地屬于農(nóng)業(yè)用地,受制于耕地保護(hù)紅線,無奈只能放棄。”俞智說。

  在立體車庫行業(yè)工作十余年,俞智發(fā)現(xiàn),隨著近幾年疫情的影響,國內(nèi)停車場行業(yè)也發(fā)生了較大的變化,以細(xì)分的立體車庫行業(yè)為例,業(yè)內(nèi)不少公司營收也持續(xù)下滑,訂單越來越向行業(yè)頭部企業(yè)集中。

  “近年來由于人工成本的大幅上升,無人值守的立體車庫越來越受到業(yè)主的青睞,公司在全自動無人值守式的立體車庫市場占有全國一半以上的份額。”俞智說。

  “今年開行業(yè)大會,已經(jīng)有很多同行倒閉了,形勢不容樂觀。主要是一些與地產(chǎn)企業(yè)打交道的同行倒下得挺多,因為他們主要做兩層升降橫移車庫,技術(shù)門檻比較低端,只要是個小型廠家基本都能做,在低端產(chǎn)品賽道行業(yè)內(nèi)卷嚴(yán)重。”俞智說。

  “很多公司也很早就不與地產(chǎn)企業(yè)合作,現(xiàn)在一些停車場企業(yè)的客戶基本是一些醫(yī)院、寫字樓物業(yè)等企業(yè)。”劉明說,這類單位的停車難問題還算容易解決,而最難的還是老舊小區(qū)這塊。

責(zé)任編輯:封曉健

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