房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)嶄新發(fā)展階段
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2023-03-01 14:29:58
一部首開(kāi)史，半座北京城。有“京城房企一哥”之稱的首開(kāi)股份，憑借扁平化高效管理，狠抓存量房去化，嚴(yán)控銷售及資金成本，努力克服銷售不振等多重不利因素影響，逐步實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展。
近日，首開(kāi)股份董事長(zhǎng)李巖接受了中國(guó)證券報(bào)記者專訪。李巖對(duì)行業(yè)目前的修復(fù)和健康發(fā)展懷有特殊的熱忱和期待。他認(rèn)為，一連串政策釋放積極信號(hào)，市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，為優(yōu)質(zhì)房企打開(kāi)新的成長(zhǎng)空間，2023年行業(yè)回穩(wěn)可期。地產(chǎn)行業(yè)此前“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的模式不會(huì)重來(lái)。
● 本報(bào)記者 張朝暉 董添
穩(wěn)健
首開(kāi)股份向來(lái)有“京城房企一哥”的美譽(yù)，除了地產(chǎn)主業(yè)，首開(kāi)股份的業(yè)務(wù)涉及城市更新、養(yǎng)老地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等多個(gè)領(lǐng)域，并滲透到北京城市發(fā)展的方方面面。
近年來(lái)，首開(kāi)股份開(kāi)展多元化業(yè)務(wù)，與大型房企、高校、金融機(jī)構(gòu)展開(kāi)廣泛合作，扁平化高效管理，狠抓存量房去化，嚴(yán)控銷售及資金成本，在行業(yè)逆周期環(huán)境下，克服不利因素影響，逐步實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展。
“公司這兩年為了適應(yīng)市場(chǎng)變化，積極進(jìn)行組織機(jī)構(gòu)調(diào)整，提升管理效率。通過(guò)組織機(jī)構(gòu)的調(diào)整，我們進(jìn)一步加強(qiáng)了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理，深化明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)控制，同時(shí)嚴(yán)格把控項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，建立預(yù)警機(jī)制，堅(jiān)持做到防范風(fēng)險(xiǎn)。”李巖對(duì)記者表示。
作為一家國(guó)有地產(chǎn)公司，在李巖穩(wěn)健執(zhí)掌下的首開(kāi)股份通過(guò)拓展渠道、改善結(jié)構(gòu)、降低成本等方式，改善融資整體情況，為“降檔”作出努力。李巖稱，集團(tuán)公司向股份公司提供了一些短期資金支持，利率比較低，余額超過(guò)40億元。公司通過(guò)與金融機(jī)構(gòu)發(fā)起設(shè)立棚改專項(xiàng)基金，募集了百億規(guī)模。此外，首開(kāi)股份積極推進(jìn)長(zhǎng)租公寓、“商辦改租”與金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，獲取資金和金融服務(wù)支持。
對(duì)外合作方面，首開(kāi)股份與金茂、中海、萬(wàn)科、龍湖、保利等房企展開(kāi)有效合作。此外，公司在政企合作、銀企合作、校企合作方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。
李巖用“兩個(gè)緊追，一個(gè)謹(jǐn)記”來(lái)概括首開(kāi)股份高質(zhì)量發(fā)展：緊追國(guó)家戰(zhàn)略不動(dòng)搖、緊追高質(zhì)量發(fā)展不松勁、謹(jǐn)記國(guó)企社會(huì)責(zé)任不懈怠。
李巖表示，首開(kāi)股份在布置今年的工作時(shí)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)要深刻全面領(lǐng)會(huì)中央精神，有針對(duì)性地進(jìn)行工作鋪排，圍繞“產(chǎn)品適應(yīng)改善需求，企業(yè)降杠桿、減負(fù)債、加權(quán)益、增現(xiàn)金”來(lái)具體開(kāi)展工作。一如既往承擔(dān)國(guó)家重大項(xiàng)目建設(shè)，加強(qiáng)民生保障。同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理，嚴(yán)格把控項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，建立預(yù)警機(jī)制。確保融資渠道暢通，加強(qiáng)資金精細(xì)化管理，新增融資嚴(yán)控成本。
蓄勢(shì)
近期，房地產(chǎn)行業(yè)利好政策密集出臺(tái)，外界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注空前高漲。
在李巖看來(lái)，2022年9月以來(lái)，“金融16條”，信貸、債券、股權(quán)融資“三支箭”齊發(fā)，境外融資恢復(fù)，對(duì)優(yōu)質(zhì)房企提供了較大支持。特別是時(shí)隔六年再次恢復(fù)房企并購(gòu)重組和上市房企再融資，為優(yōu)質(zhì)房企打開(kāi)了新的成長(zhǎng)空間。
政策為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展指明了方向。“這些政策放在行業(yè)發(fā)展的歷史坐標(biāo)上具有非凡意義。房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)嶄新的發(fā)展階段。首開(kāi)股份將把握政策要求和市場(chǎng)需求，高質(zhì)量推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。”李巖表示。
“房地產(chǎn)行業(yè)爬坡過(guò)坎，逐步恢復(fù)信心，向好的方向發(fā)展。隨著政策積極效應(yīng)延續(xù)，前幾年積壓的購(gòu)房需求有望陸續(xù)釋放。行業(yè)迎來(lái)利好，市場(chǎng)復(fù)蘇步伐加快。確定性因素使得回穩(wěn)的基礎(chǔ)逐漸牢固，2023年行業(yè)回穩(wěn)值得期待。”李巖表示。
李巖認(rèn)為，政策利好不斷釋放，是市場(chǎng)重拾信心的重要支撐。目前市場(chǎng)已經(jīng)有了回暖跡象。李巖舉例稱，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)看，新房?jī)r(jià)格首次出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。而最能反映市場(chǎng)真實(shí)供需情況的二手房市場(chǎng)，也出現(xiàn)回暖復(fù)蘇跡象。
“隨著政策陸續(xù)出臺(tái)，我們認(rèn)為陣痛期已經(jīng)過(guò)去。房地產(chǎn)近年來(lái)的調(diào)控政策組合針對(duì)性非常強(qiáng)，要解決的是房地產(chǎn)行業(yè)‘高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)’的‘三高’狀況，讓企業(yè)和行業(yè)逐步回歸到健康、理性、科學(xué)發(fā)展的狀態(tài)。經(jīng)歷這輪調(diào)整，很少有房企會(huì)認(rèn)為行業(yè)會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，再出現(xiàn)之前的炒地、炒房、企業(yè)高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)這些不好現(xiàn)象。”李巖對(duì)記者表示。
李巖認(rèn)為，統(tǒng)籌好地產(chǎn)發(fā)展和安全的關(guān)系，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量健康發(fā)展，從而更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、保民生的支柱作用；同時(shí)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間，專注主業(yè)經(jīng)營(yíng)，推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，將是未來(lái)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展主題。
提升
“2022年是地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)受洗禮的一年，已發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)普遍不理想。項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少、計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等因素是大家面對(duì)的共同問(wèn)題。”李巖表示，首開(kāi)股份作為一家深度布局地產(chǎn)板塊的上市公司，過(guò)去一年同樣需要面對(duì)行業(yè)普遍存在的嚴(yán)峻形勢(shì)。首開(kāi)股份在落實(shí)“管理創(chuàng)效”的主題和聚焦“突破效率瓶頸、挖掘盈利空間”的目標(biāo)上取得了積極成效，守住了安全底線，同時(shí)為公司后續(xù)高質(zhì)量發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)。
李巖稱，2022年，首開(kāi)股份在北京拿到3宗地塊。在政策引導(dǎo)下，首開(kāi)股份新增的2宗地塊項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了從拿地到開(kāi)盤(pán)僅3個(gè)月的速度，比過(guò)往縮短了6個(gè)月。2022年底拿到的第三宗地塊項(xiàng)目預(yù)計(jì)2023年一季度開(kāi)盤(pán)，入市速度有了提升。
“可以說(shuō)，去年的投資我們踏準(zhǔn)了時(shí)間點(diǎn)，拿到了合適的好項(xiàng)目。2023年首開(kāi)在投資方面依然堅(jiān)持質(zhì)量有效提升，這將為未來(lái)首開(kāi)繼續(xù)保持在北京賽道領(lǐng)先起到積極的作用。”李巖對(duì)記者表示。
值得一提的是，與同行業(yè)公司相比，首開(kāi)股份2022年在房企中的銷售排名有所提升。“公司發(fā)展如逆水行舟，不進(jìn)則退。經(jīng)過(guò)不懈努力，首開(kāi)股份的排名逆市提升，安全進(jìn)入到了目前的政策紅利期。未來(lái)，公司將繼續(xù)站穩(wěn)北京市場(chǎng)，守住在北京市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)地位。”李巖表示。
對(duì)于行業(yè)未來(lái)的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，李巖對(duì)記者表示：“隨著后續(xù)遵循高質(zhì)量發(fā)展原則，2023年市場(chǎng)將穩(wěn)步復(fù)蘇。當(dāng)然，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)存在慣性，房企的業(yè)績(jī)短期內(nèi)依然可能保持低位橫盤(pán)，未來(lái)在房企風(fēng)險(xiǎn)出清、行業(yè)信心恢復(fù)之后，市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)，房企的業(yè)績(jī)才有好轉(zhuǎn)的可能。此外，未來(lái)行業(yè)發(fā)展將是多元發(fā)力，商品房開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)租、城市更新、養(yǎng)老地產(chǎn)都將是豐富行業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的主力。地產(chǎn)行業(yè)不論是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)還是多元業(yè)務(wù)，都有希望迎來(lái)全新的發(fā)展機(jī)會(huì)。”
“對(duì)于房企來(lái)講，需要在這個(gè)時(shí)間檔口，改善在手資產(chǎn)質(zhì)量，審慎管理杠桿水平，把握住行業(yè)集中度提升的機(jī)會(huì)，以此穿越周期，迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。優(yōu)質(zhì)房企有望在銷售恢復(fù)、拿地強(qiáng)度、融資規(guī)模、盈利改善等方面率先進(jìn)入良性循環(huán)。”李巖表示。
責(zé)任編輯：封曉健
