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證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)

來源:中國證券報(bào)   發(fā)布時間:2023-02-21 14:22:41

  私募股權(quán)投資基金新增一類別 投資范圍覆蓋存量商品住宅

  證監(jiān)會2月20日消息,證監(jiān)會日前啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作,進(jìn)一步滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

  證監(jiān)會指出,此次試點(diǎn)工作是證監(jiān)會落實(shí)黨中央和國務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署,健全資本市場功能,促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量,支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措。

  試點(diǎn)先行 穩(wěn)妥推進(jìn)

  “不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。”證監(jiān)會介紹,近年來,我國已有一些私募機(jī)構(gòu)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案,不斷探索積累不動產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。比如,為貫徹國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持租購并舉、加快發(fā)展長租房市場的工作部署,證監(jiān)會支持建設(shè)銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業(yè)協(xié)會完成備案。

  由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異,證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下,新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別,并采取差異化的監(jiān)管政策。

  此次試點(diǎn)工作按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)原則,符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點(diǎn)要求募集設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金,進(jìn)行不動產(chǎn)投資試點(diǎn)。參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全,實(shí)繳資本符合要求,主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方,具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員,最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

  以機(jī)構(gòu)投資者參與為主

  在投資者適當(dāng)性管理等方面,證監(jiān)會表示,考慮到不動產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點(diǎn),投資者需要有更高的風(fēng)險(xiǎn)識別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力,試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣,且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的,自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%,基金投資方式也將有一定限制。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

  此外,證監(jiān)會明確,不動產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣,在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。

  為適應(yīng)不動產(chǎn)私募投資基金投資策略,不動產(chǎn)私募投資基金按照試點(diǎn)要求為被投企業(yè)提供借款或者擔(dān)保的,在涉及《關(guān)于加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進(jìn)行差異化安排,但不動產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán),或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保,可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點(diǎn)備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險(xiǎn)隔離。同時,為促進(jìn)不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作穩(wěn)妥推進(jìn),本次試點(diǎn)對基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示、基金備案、信息披露和報(bào)送提出了規(guī)范要求。

  證監(jiān)會表示,將指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會發(fā)布具體工作指引,細(xì)化工作要求。符合試點(diǎn)要求的私募股權(quán)投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動前,向基金業(yè)協(xié)會報(bào)送相關(guān)材料,開展不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn),并依照規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)品備案。同時,不參與試點(diǎn)的私募股權(quán)投資基金管理人,可按照協(xié)會有關(guān)自律規(guī)則,繼續(xù)開展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

責(zé)任編輯:聶臻臻

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