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　　隨著首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制建立，春節(jié)后房貸利率下調(diào)的城市陸續(xù)增加，地產(chǎn)需求端的支持政策正加速落地。

　　1月29日，記者從鄭州多家銀行工作人員處了解到，該行已于當(dāng)日收到利率調(diào)整消息，調(diào)整后首套住房貸款利率(商貸)由4.1%降至3.8%，但部分銀行還在等待正式的執(zhí)行通知。另有某大行濟(jì)寧當(dāng)?shù)刂泄ぷ魅藛T透露，該行近期或有房貸利率調(diào)整動(dòng)作，具體還要“等通知”。此前，廣東多地宣布自1月18日起階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，自央行、銀保監(jiān)會(huì)1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制(下稱“動(dòng)態(tài)機(jī)制”)以來，至少有12個(gè)城市調(diào)整首套房貸利率。貝殼研究院報(bào)告指出，隨著動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，首套房貸利率將與房?jī)r(jià)掛鉤，未來調(diào)整會(huì)更加高頻。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析，短期來看，預(yù)計(jì)更多符合條件的二線及三四線城市利率下限會(huì)降至4%以下，核心一二線城市亦有望下調(diào)利率加點(diǎn)幅度，后者首套房首付比例也具備一定下降預(yù)期。此外，市場(chǎng)對(duì)5年期以上LPR下調(diào)的預(yù)期較高，但短期內(nèi)分歧有所加劇。

　　首套房貸利率繼續(xù)降

　　“首套3.8%，二套不變(4.9%)。”1月29日，有中原銀行鄭州某支行個(gè)貸工作人員對(duì)記者表示，該行于當(dāng)日剛剛下調(diào)了首套住房貸款利率，相比調(diào)整前(4.1%)大幅降低了30BP。

　　同日，包括工商銀行、招商銀行等多家銀行的鄭州當(dāng)?shù)刂泄ぷ魅藛T均表示，已于當(dāng)日早間收到首套房貸款利率下調(diào)的通知，但多數(shù)銀行還在等待正式文件，具體執(zhí)行日期不確定。從初步通知內(nèi)容來看，各行調(diào)整幅度基本一致，即首套房貸利率由4.1%降至3.8%，二套房貸利率維持4.9%不變。不過也有大行個(gè)貸經(jīng)理表示，雖然其所在支行首套房貸最低利率已降至3.8%，但具體執(zhí)行還要看與不同樓盤、中介合作情況。

　　在鄭州之前，已有唐山、太原、麗水、九江，以及廣東省內(nèi)的珠海、江門、肇慶、中山、惠州、湛江、韶關(guān)、云浮等城市接連下調(diào)了首套房貸利率。

　　這一變化與央行、銀保監(jiān)會(huì)1月5日宣布建立的動(dòng)態(tài)機(jī)制密切相關(guān)，即新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

　　根據(jù)通知，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月～11月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，截至“新政”發(fā)布共有39個(gè)城市符合條件，上述提到的鄭州、唐山、太原、九江等城市均在列。

　　這已是2022年以來中央層面第三次調(diào)整房貸利率下限。去年5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布下調(diào)新發(fā)放首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，將下限由不低于相應(yīng)期限LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)調(diào)整為L(zhǎng)PR-20BP；去年9月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性實(shí)行差別化住房信貸政策，對(duì)于2022年6～8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，彼時(shí)“入圍”的大中城市有23個(gè)。

　　加上5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，不少城市已經(jīng)執(zhí)行低于LPR20個(gè)基點(diǎn)的首套房最低按揭利率(4.1%)，部分符合條件的城市則降至4%以下，二套多數(shù)維持在4.9%左右。去年9月以來，已有武漢、清遠(yuǎn)、江門、濟(jì)寧等城市下調(diào)或取消首套房貸利率下限，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年11月18日，其監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)已有18城首套房貸主流利率進(jìn)入“3時(shí)代”，其中二線城市有6城，三四線城市有12城。

　　以濟(jì)寧為例，記者曾在國(guó)慶假期后了解到，包括建設(shè)銀行在內(nèi)的部分銀行已將當(dāng)?shù)厥滋追抠J最低利率降至3.95%。據(jù)記者從某大行濟(jì)寧當(dāng)?shù)毓ぷ魅藛T處了解，近期也已收到房貸利率調(diào)整的消息，但具體何時(shí)正式通知、下調(diào)多少還不確定，目前首套房貸利率仍按照4.1%執(zhí)行。

　　高頻調(diào)整或成常態(tài)

　　央行表示，住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評(píng)估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　記者咨詢多個(gè)符合條件城市的銀行個(gè)貸部門了解到，目前各地首套房貸利率調(diào)整的節(jié)奏不一。貝殼研究院報(bào)告指出，隨著動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，首套房貸利率將與房?jī)r(jià)掛鉤，未來調(diào)整會(huì)更加高頻。

　　以江西九江市人民政府1月18日發(fā)布的公告為例，通知宣布將九江市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP，自公告次日起執(zhí)行。如后續(xù)評(píng)估期內(nèi)(上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期)出現(xiàn)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲情況，則自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

　　1月27日，廣東移動(dòng)政務(wù)服務(wù)平臺(tái)“粵省事”披露肇慶、韶關(guān)、湛江、惠州、云浮、江門的首套房貸利率調(diào)整情況，6城自1月18日起階段性取消首套房貸利率下限，多城強(qiáng)調(diào)了后續(xù)評(píng)估期內(nèi)房?jī)r(jià)變化可能帶來的利率再次調(diào)整的可能。其中江門市還強(qiáng)調(diào)，取消利率下限后各銀行可自主決定首套房貸利率，該市去年10月1日至12月31日主要商業(yè)銀行首套房貸利率已經(jīng)降至3.9%的歷史低位。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國(guó)百城首套房主流利率平均為4.1%，環(huán)比上行1BP，二套平均為4.91%，環(huán)比持平，同比分別回落146BP和93BP。其中一線城市房貸利率最高，首套平均為4.6%，二套平均為5.13%；二線城市首套房貸利率平均為4.07%，三四線城市平均為4.08%，后者同比降幅最大。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，短期來看，預(yù)計(jì)更多符合條件的二線及三四線城市利率下限會(huì)降至4%以下，核心一二線城市亦有望下調(diào)利率加點(diǎn)幅度，后者首套房首付比例也具備一定下降預(yù)期。

　　增量調(diào)整預(yù)期現(xiàn)分歧

　　在不少機(jī)構(gòu)人士看來，動(dòng)態(tài)機(jī)制實(shí)際是將此前9月階段性調(diào)整差別化住房信貸政策常態(tài)化。信達(dá)證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師江宇輝認(rèn)為，這一政策信號(hào)從購(gòu)房者情緒上來說有望扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，持續(xù)下調(diào)房貸利率、降低購(gòu)房成本有望提振購(gòu)房者購(gòu)房意愿，提振需求端。

　　從2022年持續(xù)低迷的居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)，以及高企的居民存款、居高不下的儲(chǔ)蓄意愿、提前還貸傾向來看，去年居民購(gòu)房意愿持續(xù)處于低谷。另?yè)?jù)央行發(fā)布的調(diào)查問卷結(jié)果，去年四季度居民房?jī)r(jià)預(yù)期仍較為悲觀，信達(dá)證券宏觀首席分析師解運(yùn)亮認(rèn)為，居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱、需求收縮的壓力仍然比較大。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在疫情放開后的首個(gè)春節(jié)小長(zhǎng)假，雖然三四線返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪，但總體難挽成交頹勢(shì)，其間成交同比下降14%，與疫情前的2019年相比跌幅仍達(dá)到三成以上。另從中指研究院各地分析師調(diào)研的數(shù)據(jù)來看，北京、杭州、成都、西安等多個(gè)重點(diǎn)城市項(xiàng)目平均到訪量相比于去年春節(jié)有所提升，但購(gòu)房者多保持觀望，實(shí)際成交普遍相對(duì)較少。

　　接下來，除了各地因城施策繼續(xù)減輕居民購(gòu)房成本外，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)需求端增量政策的預(yù)期還在升溫。解運(yùn)亮認(rèn)為，未來有關(guān)政策的加碼空間可以重點(diǎn)關(guān)注可能出現(xiàn)的降息、LPR下調(diào)，主要城市限購(gòu)限貸政策的進(jìn)一步放松等。

　　1月20日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新LPR報(bào)價(jià)顯示，1年期品種報(bào)3.65%，5年期以上品種報(bào)4.30%，連續(xù)5個(gè)月維持不變。東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，1月5年期以上LPR報(bào)價(jià)未下調(diào)，背后或存在近期銀行邊際資金成本上升較快、金融支持房地產(chǎn)16條等政策處于執(zhí)行效果觀察期等原因，為支持樓市盡快企穩(wěn)回暖，短期內(nèi)5年期LPR報(bào)價(jià)仍有下調(diào)空間。

　　不過也有觀點(diǎn)指出，考慮到信貸需求回暖、銀行息差壓力增大等因素，LPR的下行的空間和動(dòng)力或有不足，需要降息助力。中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明也指出，在房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整制度建立后，居民端購(gòu)房信貸成本得到實(shí)質(zhì)性降低，短期LPR調(diào)降的必要性有所降低，但年內(nèi)后續(xù)時(shí)段MLF降息等寬貨幣發(fā)力下LPR存在下調(diào)空間。