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房地產(chǎn)健康發(fā)展應(yīng)注重保民生防風(fēng)險(xiǎn)

來(lái)源:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)   發(fā)布時(shí)間:2023-01-13 14:52:52

  中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,2023年要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作,滿足行業(yè)合理融資需求,推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu),有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題,探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。以上表述,引起了社會(huì)關(guān)注。

  我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,當(dāng)前面臨著穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要任務(wù),中長(zhǎng)期面臨著行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、探索新發(fā)展模式的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展可以通過(guò)支持剛性和改善性需求促進(jìn)內(nèi)需,可以通過(guò)發(fā)展高品質(zhì)商品房、住房租賃市場(chǎng)、住房保障和城市更新來(lái)補(bǔ)齊供給短板,可以通過(guò)穩(wěn)定市場(chǎng)來(lái)穩(wěn)定預(yù)期,推動(dòng)投資和消費(fèi),加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。

  當(dāng)前,防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)務(wù)之急。2022年1月份到11月份,我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降23%,交易價(jià)格下跌,引發(fā)了一系列風(fēng)險(xiǎn)。要控制、化解這些風(fēng)險(xiǎn)需要需求端發(fā)力,支持剛性和改善性住房需求;需要供給端發(fā)力,發(fā)揮頭部企業(yè)的引領(lǐng)作用,推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu),恢復(fù)產(chǎn)能;需要金融端發(fā)力,利用階段性信貸政策和保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款、恢復(fù)房企融資通道,恢復(fù)行業(yè)流動(dòng)性;需要政策端發(fā)力,財(cái)稅政策支持換房購(gòu)房,金融政策降低居民購(gòu)房成本,支持房企正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);需要依法打擊違規(guī)挪用監(jiān)管資金、資金抽逃等違法犯罪行為,防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散,重塑市場(chǎng)信心。

  2022年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為65%,未來(lái)將上升到80%左右,房地產(chǎn)需求還有很大的增長(zhǎng)空間,將繼續(xù)發(fā)揮保民生和促發(fā)展的作用。在保民生方面,規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng),發(fā)展保障性租賃房和共有產(chǎn)權(quán)住房解決新市民和青年人住房難題,加強(qiáng)社區(qū)更新提升居住品質(zhì);在促發(fā)展方面,鼓勵(lì)居民擴(kuò)大住房消費(fèi),支持剛性和改善性需求,支持租賃置換、賣(mài)舊換新等消費(fèi)升級(jí);在生產(chǎn)方面,加大租賃房、高品質(zhì)生產(chǎn)生活用房等短板的商品房供應(yīng),加大智慧家居等新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與應(yīng)用。通過(guò)供需聯(lián)動(dòng)促進(jìn)消費(fèi)和投資,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)和諧。

  從中長(zhǎng)期看,房地產(chǎn)行業(yè)需要轉(zhuǎn)型升級(jí),探索新的發(fā)展模式。我國(guó)房地產(chǎn)供求總量基本平衡但存在結(jié)構(gòu)性的短缺,需要出臺(tái)政策支持房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),鼓勵(lì)企業(yè)并購(gòu)重組和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,從以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為主轉(zhuǎn)向租賃經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理。同時(shí),需鼓勵(lì)地方政府優(yōu)化財(cái)政收支結(jié)構(gòu),降低對(duì)土地財(cái)政的依賴。此外,應(yīng)積極拓寬房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道,降低間接融資比例,在防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)維護(hù)金融穩(wěn)定。

  我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展需要多措并舉建立新的房地產(chǎn)發(fā)展模式。這不僅要協(xié)調(diào)參與主體的行為動(dòng)力機(jī)制,提高市場(chǎng)主體進(jìn)行房地產(chǎn)生產(chǎn)、分配、流通和消費(fèi)的積極性,還要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度、政府績(jī)效考核制度、信息公開(kāi)制度、金融與財(cái)政制度等外部制度環(huán)境,使外部制度環(huán)境和內(nèi)生動(dòng)力機(jī)制形成良性互動(dòng)。一方面,完善土地、新房、二手房和租賃住房市場(chǎng),加強(qiáng)土地與房屋市場(chǎng)、租賃與買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、住房市場(chǎng)與住房保障的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng);另一方面,以政府為主導(dǎo),充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用,確保保障房的可持續(xù)運(yùn)營(yíng),實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問(wèn)題得到基本解決,新市民和青年的住房得到改善。

  應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度的頂層設(shè)計(jì),出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī),確保房地產(chǎn)制度和長(zhǎng)效機(jī)制的連續(xù)性和穩(wěn)定性;完善財(cái)稅、金融、政府間關(guān)系制度設(shè)計(jì)和行政管理配套制度,積極打造有利于房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度有效發(fā)揮作用的外部環(huán)境與創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制,通過(guò)集體土地入市、加強(qiáng)土地供應(yīng)、房屋品質(zhì)升級(jí)和品種創(chuàng)新等供給側(cè)改革,采取減稅降費(fèi)、補(bǔ)貼等手段,加大政策性金融、商業(yè)金融和REITs的支持力度,優(yōu)化監(jiān)管,激發(fā)市場(chǎng)主體的有效需求和有效供給;完善央地關(guān)系,形成合理的財(cái)權(quán)事權(quán)關(guān)系,強(qiáng)化地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和住房保障績(jī)效考評(píng)機(jī)制;積極引進(jìn)和開(kāi)發(fā)大數(shù)據(jù)市場(chǎng)監(jiān)管和信息公開(kāi)模式,健全公眾參與制度,形成共建共治共享的社區(qū)更新和社會(huì)治理機(jī)制。

 ?。ㄗ髡咭壮蓷?系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授)

責(zé)任編輯:封曉健

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