房地產(chǎn)信貸“平穩(wěn)有序”不會改變
來源:經(jīng)濟日報 發(fā)布時間:2021-10-29 09:20:23
滿足房企合理資金需求,保障剛需群體住房貸款
房地產(chǎn)信貸“平穩(wěn)有序”不會改變
當(dāng)前,房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了“放松調(diào)控”的猜測,主要誘因有二。一是個別房企的風(fēng)險事件引發(fā)連鎖反應(yīng),監(jiān)管部門對此頻頻發(fā)聲;二是有市場監(jiān)測機構(gòu)發(fā)現(xiàn),今年10月,個人住房貸款利率首次下降。
接下來,房地產(chǎn)信貸走勢究竟如何?“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放,維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示,黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針,是做好房地產(chǎn)金融工作的長期遵循。
與此同時,多家商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人也對經(jīng)濟日報記者表示,針對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款,銀行將穩(wěn)定合理資金需求,繼續(xù)堅持“優(yōu)選企業(yè)、嚴(yán)格管理”原則,準(zhǔn)確把握、執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度;針對個人住房貸款,銀行2022年的增量安排將基本與2021年相當(dāng),重點保障剛需群體的信貸需求。
那么,此前房地產(chǎn)開發(fā)貸款一度收緊的原因是什么?個別房企的風(fēng)險暴露是否與銀行信貸資金變化有關(guān)?個人住房貸款利率是否有下降空間?信貸資金違規(guī)進入樓市整治效果如何?
保障房企合理信貸需求
近期,個別大型房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險暴露,到期債務(wù)未能償還、部分工地停工、已預(yù)售的房產(chǎn)不確定能否按時交付。有市場聲音認(rèn)為,這與銀行一致收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款有關(guān)。
多位業(yè)內(nèi)人士表示,落實房地產(chǎn)長效機制的重要抓手之一,是降低房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率、防范房地產(chǎn)貸款過度集中。為此,監(jiān)管部門已于去年先后出臺了多項政策。例如,針對30家重點房企,央行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已形成了資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則;央行還建立了“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”,要求銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比、個人住房貸款余額占比不得高于相應(yīng)上限。
政策實施至今已取得了顯著成效。截至2021年9月末,房地產(chǎn)貸款增速已降至8.6%,比全部貸款增速低近3個百分點,其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速大幅下滑。
需要厘清的是,風(fēng)險暴露的主因是房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理不善。以恒大集團為例,該集團資產(chǎn)總規(guī)模超2萬億元,房地產(chǎn)開發(fā)項目約占60%。“近年來,這家公司未能根據(jù)市場形勢變化審慎經(jīng)營,反而盲目多元化擴張,經(jīng)營和財務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重惡化,最終爆發(fā)風(fēng)險。”鄒瀾說。
因此,出于風(fēng)險防控考量,銀行收緊了信貸資金,在一定程度上造成了房企的資金鏈緊繃。一方面,多家銀行出現(xiàn)了短期、過激的市場反應(yīng),對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降;另一方面,部分銀行誤解了重點房企的融資管理規(guī)則。“根據(jù)規(guī)則,‘紅檔’企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增,但部分銀行將其誤解為銀行不得新發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款,這就導(dǎo)致了企業(yè)將銷售回款償還貸款后,新開工的項目得不到貸款。”鄒瀾說。
“接下來,房地產(chǎn)調(diào)控不會放松,但需要穩(wěn)定房企的合理資金需求。”中國工商銀行投資銀行部研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說,要兼顧“防止過快上漲”和“防止過快下跌”之間的關(guān)系,保障金融機構(gòu)對房企的合理信貸支持,保障房企正常經(jīng)營、按期交樓。
個人住房貸款優(yōu)先保剛需
相較于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的收縮,個人住房貸款市場則沒有那么緊張。貝殼研究院日前發(fā)表報告稱,今年以來,該機構(gòu)首次監(jiān)測到個人住房貸款利率下降。今年10月,在其監(jiān)測的90個城市中,首套房貸利率為5.73%,二套房貸利率為5.99%,均較上個月下調(diào)1個基點。
具體來看,有20個城市的個人住房貸款利率下調(diào),除廣州、深圳外,多為三四線城市,如中山、無錫、湖州等。其中,14個城市的首套房貸利率下調(diào),14個城市的二套房貸利率下調(diào),重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。
下調(diào)的原因是什么?“這要分區(qū)域看,主要受需求端、供給端兩方面影響。”國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛表示,從需求端看,由于二三線城市房價下降,當(dāng)前購房者的觀望氣氛濃厚,短期內(nèi)購房需求減弱,這導(dǎo)致了個人住房貸款需求下滑,貸款價格下調(diào)。
國家統(tǒng)計局10月20日公布的最新數(shù)據(jù)顯示,2021年9月,70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢,同比漲幅持續(xù)回落。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平,二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%;二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%,降幅比上月擴大0.1個百分點。
曾剛表示,從供給端看,監(jiān)管部門多次強調(diào)要優(yōu)先保障剛需。因此,各家銀行都加大了資金供給力度,同時給予利率傾斜。監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示,截至2021年7月末,個人住房貸款首套房占比已高達92%。
招商銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,該行將堅決落實房地產(chǎn)調(diào)控政策要求,大力支持自住型剛需,“預(yù)計招行2022年個人住房貸款的增速將邊際放緩,與2021年的增量安排基本相當(dāng)”。
“接下來,銀保監(jiān)會將繼續(xù)保障好剛需群體的信貸需求,督促銀行在貸款首付比例、利率方面對首套房購房者予以支持。”中國銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞說。此外,銀保監(jiān)會還將加大對保障性租賃住房的支持力度,研究細(xì)化金融支持措施,會同央行推進房地產(chǎn)投資信托基金試點。
嚴(yán)懲違法違規(guī)行為
值得注意的是,不論是部分城市房貸利率下調(diào),還是優(yōu)先保障剛需,都不意味著房地產(chǎn)貸款“總閘門”將放松,更不意味著監(jiān)管將松動。
“2021年前三季度,個人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn),與同期商品住宅銷售金額基本匹配。”鄒瀾說,同時,為了遏制少數(shù)城市房價快速上漲,監(jiān)管部門還有針對性地約束了該地區(qū)的信貸投放,已取得一定成效。
以二手房為例,根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),2021年9月,一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中,北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%,轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比上月擴大0.1個百分點。
記者走訪北京地區(qū)的多家銀行、房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)現(xiàn),目前北京地區(qū)的房貸利率未出現(xiàn)下降。由于臨近年末,疊加政策調(diào)控因素,多家銀行的房貸額度普遍趨緊,放款需排隊等待。“可以預(yù)測,待房價回穩(wěn),這些城市房貸的供需關(guān)系也將回歸正常。”鄒瀾說。
既然調(diào)控不放松,今年以來,少數(shù)城市房價快速上漲的助推力又是什么?信貸資金違規(guī)進入樓市是主因。近期,北京銀保監(jiān)局、上海銀保監(jiān)局對多家銀行的分支機構(gòu)開出罰單,事由均涉及“個人消費貸款挪用于購房”“個人經(jīng)營貸款違規(guī)用于購房、違規(guī)流入資本市場”等。
記者在采訪中了解到,當(dāng)前在北京、上海、廣州、深圳、南京等熱點城市,監(jiān)管部門的重拳整治力度沒有減弱。“要堅決遏制信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。”銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人說,目前經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)專項排查已基本完成,對于發(fā)現(xiàn)的違規(guī)問題,督促建立臺賬,逐項整改至“清零銷號”。
該負(fù)責(zé)人表示,接下來,還要嚴(yán)懲各類違法違規(guī)行為,“銀保監(jiān)會已持續(xù)四年開展全國性房地產(chǎn)專項檢查,基本覆蓋了所有熱點城市,對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為‘零容忍’,對違規(guī)問題依法嚴(yán)肅問責(zé)”。
責(zé)任編輯:封曉健