關于房地產(chǎn)稅實施的背景、影響以及時代意義
來源：中國網(wǎng)地產(chǎn) 發(fā)布時間：2021-10-25 10:29:21
2021年10月15日，《求是》雜志發(fā)表重要文章《扎實推動共同富?！?，明確指出“積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作”是實現(xiàn)共同富裕的重要環(huán)節(jié)和舉措。這是房地產(chǎn)稅試點工作宣布實施前的一次高層表態(tài)，我們用四個字形容國家對于改革的態(tài)度——堅定不移。
關于房地產(chǎn)稅的實施時間表探討了很多年，包括行業(yè)專家、政策制定者、相關企業(yè)在內(nèi)，也爭論了很多年，如今終于開始著手試點。
以下為會議決定全文：
為積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。
試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。
國務院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則。國務院及其有關部門、試點地區(qū)人民政府應當構建科學可行的征收管理模式和程序。
國務院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)，報全國人民代表大會常務委員會備案。
本決定授權的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發(fā)之日起算。試點過程中，國務院應當及時總結試點經(jīng)驗，在授權期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務委員會報告試點情況，需要繼續(xù)授權的，可以提出相關意見，由全國人民代表大會常務委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。本決定自公布之日起施行，試點實施啟動時間由國務院確定。
我們選取其中部分核心要點：
1、“試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。”
實際上，商業(yè)類用房一直在征收房產(chǎn)稅，本次房地產(chǎn)稅的改革試點會將商業(yè)類用房的房產(chǎn)稅征收轉變?yōu)?a rel="nofollow" style="outline: none; -webkit-tap-highlight-color: transparent; margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; vertical-align: baseline; color: rgb(123, 123, 123); text-decoration-line: none; cursor: pointer;">房地產(chǎn)稅征收。房地產(chǎn)稅試點改革的核心內(nèi)容是將個人住宅納入房地產(chǎn)稅征收范圍，農(nóng)村宅基地及農(nóng)村住宅不會納入征收范圍。
農(nóng)村宅基地不征房地產(chǎn)稅是這一輪改革中較為顯著的“細分措施”，房地產(chǎn)市場十多年來的發(fā)展在一二線城市及部分三四線城市較為火熱，數(shù)量眾多的農(nóng)村宅基地并未參與市場中大范圍的商業(yè)化交易，如果在此時對農(nóng)村宅基地進行征稅，無疑是在影響農(nóng)村消費力，與以往改革政策不符，因此并未將其納入征收范圍也是能夠預料的。
2、“國務院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則。”
國務院負責制定試點辦法，試點城市負責制定具體細則。這也充分體現(xiàn)了目前不同城市房地產(chǎn)市場中的復雜性。在多年調控政策之下，核心城市房地產(chǎn)交易依舊火熱，部分三四線城市房地產(chǎn)交易則已經(jīng)趨于平穩(wěn)。最近多個城市的二批集中土拍出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，也能夠反映整個行業(yè)對于當?shù)厥袌龅奈磥眍A期是具有不同態(tài)度的。
不同試點城市制定不同的實施細則，也更能體現(xiàn)當前市場的復雜性，避免“一刀切”細則而出現(xiàn)試點實施難以推進的情況。
3、“按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)。”
作為“改革試點”，哪些城市會納入試點是關乎征收范疇的。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：“房價高、漲幅大、市場韌性強的城市大概率會成為率先試點城市。”
當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場是否“過熱”，決定其是否成為“試點”城市之一，人口流入、房價增速等重點指標則是決定當前城市房地產(chǎn)交易的基本因素，一二線城市中的北上廣深及長三角、大灣區(qū)以及部分二線省會城市，由于近年來人口迅速流入且推動當?shù)胤康禺a(chǎn)交易價格迅速上漲，因此都有可能成為試點區(qū)域城市。
在今年5月，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉(xiāng)建設部、國家稅務總局共同主持召開的房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，會議“聽取部分城市人民政府負責同志對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見”。
當時參與會議的有上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟南六座城市的相關負責人，如果一定要進行“試點城市”預判，這六座城市很有可能會被納入房地產(chǎn)稅實施的試點城市。
此外，在今年中共中央國務院發(fā)布的《關于支持浙江高質量發(fā)展建設共同富裕示范區(qū)的意見》提出，“2035年浙江省高質量發(fā)展取得更大成就，基本實現(xiàn)共同富裕”。作為“共同富裕”的表率，浙江省省內(nèi)的部分熱點城市也很有可能會被納入試點范圍。
4、“本決定授權的試點期限為五年，條件成熟時，及時制定法律。”
關于房地產(chǎn)稅全面實施時間表未有定論，目前我們只能在文件中看到“試點期限為五年”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全國版的房地產(chǎn)稅，必須基于“稅收法定”而來，而立法注定是相當漫長的過程。
試點相對立法而言更為容易展開實施，因此在2022年，部分試點城市的房地產(chǎn)稅細則將會出現(xiàn)并實施。
多年以來，關于房地產(chǎn)稅的試點實施爭論不斷，一方認為房地產(chǎn)稅的實施將會對于房地產(chǎn)市場形成打壓，有損國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定態(tài)勢；另一方認為房地產(chǎn)稅的全面實施，并不會影響國內(nèi)房地產(chǎn)交易市場供需基本面，不會出現(xiàn)對經(jīng)濟穩(wěn)定的影響。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為：“短期易對市場預期形成較大沖擊，成交量下滑但價格變化不顯著，但交易量價長期由住房供求基本面決定，在供不應求的市場房產(chǎn)稅影響微乎其微。”
房地產(chǎn)稅的實施將直接影響房產(chǎn)持有人的利益，并會導致二手房交易市場出現(xiàn)短期波動，但整體市場的基本面確實還是基于供求關系的變化。如果國內(nèi)主要城市土拍市場持續(xù)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象以及房貸額度依舊緊張，房地產(chǎn)市場的供需面將不會出現(xiàn)明顯變化。
此外，也有很多人將此次的房地產(chǎn)稅試點同十年前的上海、重慶房產(chǎn)稅試點對比，但二者的征稅對象及稅額范疇的不同的，難以一概而論。
首先，房地產(chǎn)稅以全部存量房為征稅對象，以保障基本居住需求為前提，以實現(xiàn)共同富裕為目標對高收入階層實施稅收調節(jié)。
其次，上海、重慶房產(chǎn)稅稅率低，上海最低按照0.4%進行征收，重慶最低按照0.5%進行征收，且在政策實施前所購住房不納入征收范圍，只針對房產(chǎn)稅實施后所購買的新房進行征收，兩座城市的房產(chǎn)稅政策均有“重增量、輕存量”的特征。
上海、重慶房產(chǎn)稅試點由于征收范圍偏小，且征收優(yōu)惠較大，對于當?shù)爻鞘卸愂找参葱纬芍巫饔?，依?ldquo;賣地”收入并未出現(xiàn)明顯影響。
房地產(chǎn)稅之所以備受關注，其意義與影響也將遠超上海、重慶的房產(chǎn)稅試點。
在土地市場，針對龐大存量住房的稅收征收將補充城市財政收入的稅收收入，從長期來看，房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)將會降低地方政府對于“賣地”的財政依賴，推動地方房地產(chǎn)交易市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
在新房市場，預計房地產(chǎn)稅征收的實施細則對于“剛需”會保持友好，持有多套小戶型住宅的家庭將會根據(jù)稅收細則及持有成本決定是否進行出售，二手房市場供應量可能會出現(xiàn)上揚，供需矛盾在市場端可能得到緩解，由房地產(chǎn)稅引發(fā)的市場調節(jié)將會比政策調節(jié)更為有效。
房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)能夠改變的是房產(chǎn)持有者的預期。
雖然房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)可能受到一定沖擊，但從中長期來看，一二線核心城市仍是人口主要流入地，核心城市房價的平穩(wěn)上漲趨勢依舊具備較強支撐，房地產(chǎn)稅落地也將更好地助力國內(nèi)經(jīng)濟結構轉型。
房地產(chǎn)稅的實施并非為打壓房地產(chǎn)市場與房價，房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)可以看成是“雙減、扶貧、反壟斷”等政策內(nèi)容的組成補充，最終目標是為確保我國經(jīng)濟結構更為健康的發(fā)展，避免落入資本僵化、經(jīng)濟固化的發(fā)展困境。由房地產(chǎn)和基建投資拉動發(fā)展的時代終將過去，在未來，科技與消費將會成為新經(jīng)濟變革的底層邏輯構成。
面對未來新局面的開啟，房地產(chǎn)行業(yè)的市場參與者承受“陣痛”是不可避免的。每一次變革，都是利益的重新分配，隨著舊產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯的改變，部分人的利益將會被重新分配，這也是為何要定“五年試點”的基礎邏輯。
全面實施前的試點，一方面能夠調整、糾正細則，使得全面實施時，房地產(chǎn)稅的實施細則更為完善；另一方面，則是給出“部分人”緩沖。
我們堅決支持改革措施。
責任編輯：封曉健
