房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入洗牌期，如何買房更安全？
來源：山西晚報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2021-10-08 11:32:39
停工、延期交房、降價(jià)……省城樓市問題頻出
行業(yè)進(jìn)入洗牌期，如何買房更安全？
去年至今，房地產(chǎn)行業(yè)仿佛籠罩在陰霾之下，部分大鱷級房企負(fù)面消息不絕于耳，影響了置業(yè)者及地產(chǎn)從業(yè)者的信心。
以省城為例，短短一年來已售期房工地停工、名盤超長延期交房、樓價(jià)降幅超過15%、車位賣出白菜價(jià)等雷人事件不斷曝出，依靠高杠桿瘋狂擴(kuò)張的個(gè)別房企曾深埋的債務(wù)黑洞正在浮出水面。
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入洗牌期毋庸置疑，不少購房者擔(dān)心：自家購買的房子是否存在問題？還會有其它名企名盤經(jīng)營惡化嗎？買房時(shí)應(yīng)該怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？對此，山西晚報(bào)記者進(jìn)行了調(diào)查采訪——
A期房有問題咋處理？
近期，多個(gè)曾上榜國內(nèi)排行榜百強(qiáng)的房企品牌被媒體曝出資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，部分地區(qū)的樓盤被迫停工。
房子是百姓生活的重要組成部分，在當(dāng)前大環(huán)境下，房產(chǎn)也是家庭資產(chǎn)的重要體現(xiàn)。一旦樓盤爛尾，意味著大部分家庭的大宗財(cái)產(chǎn)會受到重大損失。買到可能爛尾的商品房，如何能將損失降到最?。?/p>
首先，開發(fā)商不按合同約定按時(shí)交房，已經(jīng)構(gòu)成違約，購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，支付相應(yīng)的滯納金。其次，如果項(xiàng)目滿足購房合同中的解除條件，購房者可以提出解除購房合同，并要求開發(fā)商返還已經(jīng)支付的購房款及利息，進(jìn)而要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
某房產(chǎn)項(xiàng)目銷售經(jīng)理王先生表示，購房者在購房之前，可以提前上網(wǎng)查看開發(fā)商的各類信息，如房企旗下有項(xiàng)目因資金周轉(zhuǎn)不佳出現(xiàn)爛尾情況，那么該房企的其它項(xiàng)目極有可能因連鎖反應(yīng)，出現(xiàn)無法按時(shí)交付的情況。同時(shí)，要通過“企查查”“天眼查”等平臺查詢開發(fā)商的注冊資金以及開發(fā)資歷，在購買房產(chǎn)時(shí)，最好選擇注冊資金較大的企業(yè)，避免因資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。
他同時(shí)建議購房者，在相同地段的項(xiàng)目中，一定要仔細(xì)對比樓盤之間的配套設(shè)施以及是否為精裝修房，同等條件下低于市場均價(jià)的項(xiàng)目，購房者要了解分析降價(jià)原因。通常而言，短期內(nèi)、少量房、有節(jié)點(diǎn)、幅度小的售房打折促銷是樓盤沖業(yè)績的常見手段，但長期且所有房源逢推盤即大幅降價(jià)，靠低價(jià)來極速回款的樓盤和品牌則要謹(jǐn)慎選擇，這說明房企回款的迫切度已到了無力考慮品牌長遠(yuǎn)運(yùn)營的地步。目前，省城及全國各地面臨風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，主要原因是開發(fā)商資金不充沛，且未滿足預(yù)售條件急于開盤的現(xiàn)象仍然存在。這類項(xiàng)目的資金狀況很難快速好轉(zhuǎn)，所以，眼下不選五證不全的項(xiàng)目仍是買房的第一原則。
如果業(yè)主預(yù)判所購買的項(xiàng)目可能爛尾，能夠退房是最好的選擇。北京金訴律師事務(wù)所王佳紅表示，根據(jù)法律規(guī)定，在3種情況下，購房人可以要求退房，分別是：符合法定的退房條件、符合合同約定的退房條件以及協(xié)商一致的退房。
項(xiàng)目工程進(jìn)展不順，有爛尾跡象，購房者最好馬上求援專業(yè)人士及律師，前期做足調(diào)查工作，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在項(xiàng)目中存在違法行為，即可通過多方施壓，最終與開發(fā)商協(xié)商解決退房事宜。
需要注意的是，若是合同有效，符合解除合同條件的，解除權(quán)需要在合同解除權(quán)規(guī)定行使期間內(nèi)行使，否則解除權(quán)消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限的，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。
B延期交房該咋辦？
除爛尾無法交付外，項(xiàng)目延期交房也令購房者頭疼。近日，山西晚報(bào)收到不少購房者關(guān)于房屋延期交付的投訴和線索。例如，位于太原杏花嶺府東街與東中環(huán)交匯處某項(xiàng)目，項(xiàng)目將延期交房294天；位于南內(nèi)環(huán)和東中環(huán)交匯處的某樓盤，業(yè)主收到“無責(zé)延期”交房通知，延遲交房時(shí)間長達(dá)249.5天；位于龍城大街的某項(xiàng)目，合同約定在2021年12月20日交房，該項(xiàng)目稱因疫情防控影響，交房日期推至2022年3月20日前交付。更有所謂的“品牌房企”項(xiàng)目，未按約定時(shí)間交房，至今尚未知會業(yè)主。
山西晚報(bào)記者了解到，因疫情、環(huán)保限工影響，省城2018年、2019年銷售的項(xiàng)目不約而同出現(xiàn)延期交房，延期時(shí)長有長有短。但延期交房長達(dá)9個(gè)多月的狀況，確實(shí)增加了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，影響了業(yè)主落戶、子女入學(xué)、工作成本等日常生活，令業(yè)主難以接受。業(yè)主們認(rèn)為，疫情及環(huán)保的限工令，均發(fā)生在冬季采暖期，即北方地區(qū)建設(shè)工地普遍執(zhí)行的停工期、工人春節(jié)的休假期。在業(yè)主看來，交房延期的原因是房企周轉(zhuǎn)資金不暢、內(nèi)部管理不佳、工程進(jìn)展無序、企業(yè)股東變更等問題，開發(fā)商卻偏偏借疫情和環(huán)保的限工令來免責(zé)，令人非常氣憤。
太原華貿(mào)硅谷所律師李寧表示，購房者和開發(fā)商沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任。房企要主張延期交房為不可抗力造成的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件證明該情況符合法律認(rèn)可的不可抗力條件。山西晚報(bào)記者查閱相關(guān)資料了解到，疫情及環(huán)保限工令對多數(shù)項(xiàng)目的順利交房造成了影響，屬于延期免責(zé)的范疇。但在同等條件下，優(yōu)秀房企會結(jié)合歷年環(huán)保限工令周期，與工程方協(xié)商調(diào)整施工節(jié)奏，做好延期預(yù)案，及時(shí)通知業(yè)主，盡可能縮短延期時(shí)長。面對樓市風(fēng)暴，不同樓盤的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、品牌保護(hù)及危機(jī)化解能力可見一斑。
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部第88號令)第三十條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
山東海利豐律師事務(wù)所律師國豐華表示，經(jīng)常遇到這樣的情況：部分購房者在購房合同中對延期交房賠償金未曾約定。在這種情況下，按照最高人民法院的司法解釋，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。如果消費(fèi)者要求退房，也可以按照已交房款乘以同期銀行貸款利率及延期交房時(shí)間來計(jì)算賠償。
律師李寧稱，開發(fā)商提出不進(jìn)行現(xiàn)金賠償，而要求用物業(yè)費(fèi)抵頂延期交房賠償，這種情況要注意。如果開發(fā)商交房后牽扯到第三責(zé)任方物業(yè)公司，那么應(yīng)該得到業(yè)主和物業(yè)公司同意，并且賠償價(jià)值應(yīng)該與約定或法定的損失賠償價(jià)值相一致才可以。上述這種賠償方式最好由購房者、開發(fā)商和物業(yè)管理公司簽訂一個(gè)三方同意的合同作為證明，避免入住后出現(xiàn)物業(yè)不認(rèn)賬等不必要的風(fēng)險(xiǎn)。
C現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房相對安全
期房的風(fēng)險(xiǎn)被眾人熟知，相比較而言，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房收房的安全系數(shù)高。山西晚報(bào)記者了解到，準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。而現(xiàn)房就是已經(jīng)具備交房條件甚至是已交房的樓盤。
但山西晚報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些樓盤瞅準(zhǔn)眼下購房者對交房擔(dān)憂的心態(tài)，從宣傳口徑上對不符合銷售要求、存在安全隱患的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房加以包裝，誤導(dǎo)購房者出資買房。
以準(zhǔn)現(xiàn)房為例，其實(shí)際性質(zhì)仍屬于期房，沒有預(yù)售五證的“準(zhǔn)現(xiàn)房”“現(xiàn)房”不能買。在太原市場上，有過多起違規(guī)預(yù)售“準(zhǔn)現(xiàn)房”爛尾的案例。例如長風(fēng)東街某樓盤，主體早已封頂，但由于證件不全，封頂后樓盤遲遲無法完成內(nèi)部裝修，水、電、氣、暖等設(shè)施無法入場，導(dǎo)致爛尾數(shù)年無法解決。
與期房、準(zhǔn)現(xiàn)房相比，五證齊全的現(xiàn)房是收房安全系數(shù)最高的樓市產(chǎn)品。需要提醒購房業(yè)主的是，現(xiàn)房往往房源數(shù)量有限，是一個(gè)樓盤中所剩尾房，樓層、戶型會有瑕疵，業(yè)主如對地段和區(qū)域不了解，對現(xiàn)房的選擇要謹(jǐn)慎。記者了解到，截至目前，太原市內(nèi)配套成熟且有在售現(xiàn)房的項(xiàng)目有十幾個(gè)，戶型面積跨度大、覆蓋全，全城主要熱點(diǎn)板塊內(nèi)均有現(xiàn)房可售。購房者可根據(jù)自身需求，認(rèn)真甄別后購買。
業(yè)內(nèi)人士表示，購買現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)，仍然需要了解開發(fā)商實(shí)力。業(yè)主可通過太原房產(chǎn)局、太原住建局等的公開資料了解開發(fā)商的資質(zhì)情況，對其綜合實(shí)力有所判斷；其次，購房者一定要到項(xiàng)目現(xiàn)場了解工程進(jìn)度，看工地施工情況是否井然有序；最后，購房者要到開發(fā)商曾經(jīng)開發(fā)的樓盤去實(shí)地調(diào)查，多征求已入住業(yè)主的建議。從性價(jià)比角度考慮，尾房越少即去化率高的現(xiàn)房，更值得擁有。
D二手房風(fēng)險(xiǎn)最小當(dāng)前議價(jià)有空間
相比期房、準(zhǔn)現(xiàn)房，購買地段不錯、產(chǎn)權(quán)清晰、運(yùn)營成熟的二手房風(fēng)險(xiǎn)最小，但由于市場低迷，目前二手房價(jià)格議價(jià)空間大、選擇多，對于急于有房入住的業(yè)主來說，這是個(gè)好消息。
據(jù)中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院最新統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，9月第3周，太原樓市二手房掛牌價(jià)從10768元調(diào)整為10751元，呈持續(xù)下跌趨勢；而近一個(gè)月來，在售二手房周庫存為30092套、30353套、30789套。成交價(jià)一路走低，庫存量增加，這樣的市場給了置業(yè)者議價(jià)空間。
在此背景下，不少中介經(jīng)紀(jì)人都感覺到：“二手房有價(jià)無市，就是好地段、價(jià)格一向堅(jiān)挺的二手房，也有了一定的議價(jià)空間。”樂居潤美中介的經(jīng)紀(jì)人告訴山西晚報(bào)記者，因?yàn)槎址渴袌龀掷m(xù)低迷，在長時(shí)間沒人看房的情況下，很多著急賣房收錢的房東會降價(jià)出售二手房。
山西晚報(bào)記者在多個(gè)二手房掛牌網(wǎng)站上看到，房東愿意在原來房價(jià)的基礎(chǔ)上降價(jià)5%的情況時(shí)有發(fā)生。一位經(jīng)紀(jì)人說，就近期太原二手房房價(jià)趨勢來看，隨著房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整、價(jià)格回落的態(tài)勢持續(xù)，未來二手房掛牌價(jià)格會更加親民、理性。
目前，太原二手房和新房房價(jià)一樣“南高北低”。據(jù)貝殼最近90天的數(shù)據(jù)來看，小店區(qū)成交821套、萬柏林區(qū)成交801套、迎澤區(qū)成交567套、杏花嶺區(qū)成交548套、晉源區(qū)成交382套、尖草坪區(qū)成交92套。目前看，小店區(qū)的長風(fēng)街、南中環(huán)、晉陽街、龍城大街，以及萬柏林區(qū)的長風(fēng)西街、長風(fēng)商務(wù)區(qū)算是太原的核心地段，二手房交易量更活躍。
山西晚報(bào)記者 張磊
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