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　　截至4月19日,濰坊市區(qū)可售期房套數(shù)144313套,可售期房住宅101621套,濰坊樓市目前處于去庫(kù)存的狀態(tài),一些開(kāi)發(fā)商也推出優(yōu)惠活動(dòng)吸引購(gòu)房者,但房子并沒(méi)有那么好賣。業(yè)內(nèi)人士表示,從表面上看濰坊樓市是供給量大,其實(shí)更深層次是需求量低。如何吸引外來(lái)人口,尋找新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎,將是濰坊房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

　　數(shù)據(jù)目前我市房屋庫(kù)存仍不少,其中高新區(qū)最多

　　最近兩年,濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火,庫(kù)存還有不少。與一線城市的樓市火熱不同,濰坊樓市仍處于去庫(kù)存階段。據(jù)了解,從區(qū)域來(lái)看,3月份濰坊市內(nèi)六區(qū)整體房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定,達(dá)到7759元/㎡,與2月的7747元/㎡相比,環(huán)比上升0.15%,濰城、奎文、坊子三區(qū)新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲,經(jīng)濟(jì)、高新、寒亭三個(gè)區(qū)域環(huán)比下降。

　　此外,3月濰坊市區(qū)六區(qū)一共發(fā)放預(yù)售證21張,共計(jì)1386套房源,累計(jì)面積182800.12㎡。二手房方面,濰坊整體二手房掛牌價(jià)為7003元/㎡,環(huán)比上月略漲0.34%；分區(qū)來(lái)看,高新區(qū)以8617元/㎡掛牌價(jià)居首,其次是青州、壽光、奎文、諸城。

　　數(shù)據(jù)顯示,截至4月19日,濰坊市區(qū)可售期房套數(shù)144313套,可售期房住宅101621套。58安居客房產(chǎn)研究院北部分院分析師馬高亮表示,2021年以來(lái),每個(gè)月新下的預(yù)售證和房源數(shù)量跟以往相比都不算多,庫(kù)存略有下降,但也就兩三千套的差別,后面如果下的預(yù)售證增多,庫(kù)存會(huì)接著上升。

　　記者了解到,目前高新區(qū)庫(kù)存最多,其中可售期房41640套,可售期房住宅35744套；排名第二的是奎文區(qū),可售期房21182套,可售期房住宅12758套；排名第三的是濰城區(qū),可售期房20375套,可售期房住宅11236套。

　　從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的王先生稱,近幾年高新區(qū)供地一直最多,而且政府規(guī)劃宣傳力度較大,對(duì)房企的吸引力很大,目前高新區(qū)的樓盤數(shù)量比其他區(qū)域多很多,庫(kù)存也相對(duì)多。“現(xiàn)在很多人喜歡到高新區(qū)買房,而且高新區(qū)是新區(qū),可開(kāi)發(fā)地塊較多。所以雖然房子賣得最多,但庫(kù)存也最多。”王先生說(shuō),像奎文區(qū)等區(qū)域因?yàn)楸容^成熟,可開(kāi)發(fā)地塊少,庫(kù)存也少。

　　奎文區(qū)的劉女士做房產(chǎn)中介工作,她說(shuō)目前高新區(qū)的房子確實(shí)最多,可選擇的空間大,但價(jià)格稍微高一些,“其實(shí)買房真的不用非得選擇哪個(gè)區(qū),適合自己的就是最好的”。

　　分析表面上看是供給量大,根本原因是需求量低

　　記者了解到,高新區(qū)雖然房?jī)r(jià)高,但拿地價(jià)格也高。除高新區(qū)外,一些別的區(qū)除去成本等,再大幅降價(jià)的空間也不大。

　　“高新區(qū)很多地塊的拿地價(jià)格很高,房?jī)r(jià)自然也不會(huì)低。雖然我們希望能多賣出去一些房子,但成本擺在那里,房?jī)r(jià)不可能大幅度下降。跟隨周邊房?jī)r(jià)態(tài)勢(shì),價(jià)格可能還會(huì)略微上漲。”高新區(qū)一開(kāi)發(fā)企業(yè)工作人員說(shuō)。

　　對(duì)此,馬高亮表示,人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)漲跌基本成正比。流入人口越多,往往房?jī)r(jià)漲得越快。沒(méi)怎么流入或凈流出的,房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有上漲動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會(huì)公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)流動(dòng)人口形成強(qiáng)大的吸引力。當(dāng)前,像濰坊這樣的城市,房產(chǎn)庫(kù)存較大,表面上看是供給量大,更深層次的原因是需求量低。房屋作為一種商品,必然滿足商品的所有屬性,其價(jià)格和去化速度不僅是由價(jià)值決定,還受供求關(guān)系的影響。

　　馬高亮表示,濰坊樓市的結(jié)構(gòu)以剛需和改善型為主,這部分人基本上都是本地人,其實(shí)這也是目前很多三線城市的共同特征:人口流入少,當(dāng)?shù)厝俗》啃枨罅勘３址€(wěn)定。另外,前幾年房?jī)r(jià)上漲,濰坊一些剛需人群大都已經(jīng)買了房子,現(xiàn)在剛需客戶并不多。加上現(xiàn)在房?jī)r(jià)比之前上漲很多,再漲的空間很小,較低的回報(bào)率和長(zhǎng)期不動(dòng)的房?jī)r(jià),打擊了投資者的信心,降低了買房欲望。

　　對(duì)策加強(qiáng)提升城市品質(zhì),吸引外來(lái)人口來(lái)濰定居

　　馬高亮稱,也不只是濰坊存在房屋庫(kù)存多的情況,三四線城市普遍面臨供大于求的局面,加上濰坊的供地量一直很大,連續(xù)幾年在全國(guó)排名都比較靠前。因?yàn)闆](méi)有太多外來(lái)人口消耗庫(kù)存,而且主城區(qū)產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟(jì)體量相比縣市區(qū)并沒(méi)有很大優(yōu)勢(shì),對(duì)下屬縣市區(qū)的人口沒(méi)有太大虹吸作用。這樣的背景下,開(kāi)發(fā)商此時(shí)應(yīng)該放大折扣力度吸引購(gòu)房者,減少庫(kù)存。

　　馬高亮說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存,保持平穩(wěn)健康發(fā)展,除了房企多方發(fā)力提升房屋品質(zhì)外,一座城市還需加強(qiáng)吸引外來(lái)人口的能力,釋放人口紅利,吸引更多外來(lái)人口在濰坊工作、買房,才能帶動(dòng)濰坊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從中長(zhǎng)期看,促進(jìn)城鎮(zhèn)化、建造牢固共生的產(chǎn)業(yè)集群、創(chuàng)造良好的自然環(huán)境和生活環(huán)境等,將城市轉(zhuǎn)變?yōu)楦形Α⒏m合生活工作和發(fā)展業(yè)務(wù)的目的地,進(jìn)而刺激需求,才能從根本上達(dá)到去庫(kù)存的目的。

　　“大城市因?yàn)橥鈦?lái)人口多,房屋庫(kù)存肯定會(huì)少一些,還有很多人喜歡在大城市投資買房,畢竟一線城市房產(chǎn)的可投資性比較強(qiáng)。濰坊可以多吸引人才來(lái)濰就業(yè),同時(shí)開(kāi)發(fā)商提升房屋品質(zhì),并做一些優(yōu)惠活動(dòng)。”馬高亮說(shuō)。